Proses cara jual rumah ni sangat rumit dan memeningkan. Jika tidak mengikut prosedur dan cara yang betul selalunya akan berakhir dengan kekecewaan dan kehabisan wang. Semoga artikel lengkap di bawah ni dapat bantu anda untuk faham tentang proses jual beli rumah di Malaysia.
Cara Nak Jual Rumah
Nak jual rumah ni bukan semudah yang disangka. Kita kena semak beberapa perkara dahulu yang saya akan ulas di bawah.
-
Semak Baki Penyata Hutang
Pertama sekali anda kena semak baki penyata hutang kita dengan pihak bank. Dalam masa sama anda sekali berapa cas yang dikenakan sekiranya anda menyelesaikan pembiayaan tersebut dengan pihak bank.
Nama lain bagi cas ini adalah Lock-in-period. Secara ringkasnya lock-in-period ni pembiaya ataupun bank meletakkan cas denda sekiranya anda menjual atau refinance hartanah anda ke bank lain dalam tempoh yang telah mereka tetapkan dapat perjanjian. Tempoh lock-in-period kebiasaannya adalah 3-5 tahun dan cas dikenakan adalah dalam 2%-5%.
-
Semak Status Geran
Pastikan jenis geran rumah yang anda ingin jual tersebut. Sama ada ianya geran induk, geran individu ataupun strata.
Jika anda tak pasti tentang status geran ni anda boleh hubungi pihak pengurusan atau peguam yang menguruskan proses jual beli anda.
Sekiranya hartanah anda berstatus master title/ geran induk, atau geran masih atas nama pemaju, anda mungkin dikenakan bayaran kepada peguam anda untuk urusan pertukaran nama.
Dalam masa yang sama kebanyakan bank tidak menerima hartanah berstatus geran induk yang melebihi 10 tahun.
-
Harga Pesaing vs Harga yang Ingin Dijual
Seterusnya anda harus semak harga pesaing dan harga yang anda ingin jual. Perkara ini penting untuk tahu permintaan semasa tentang kawasan rumah anda.
Anda boleh semak harga pesaing di laman sesawang hartanah seperti mudah.my, propertyguru, dan iproperty. Di laman sesawang ni anda filter dari harga paling rendah ke paling tinggi. Cuma di iklan ni anda kena semak semula kadang kala ianya hartanah lelong dan ada juga ‘iklan pancing’ semata-mata.
Cara paling baik adalah dengan melantik jurunilai hartanah dan mereka akan sediakan laporan penilaian kepada anda tentang traksaksi di kawasan rumah anda dan transaksi yang lepas. Cuma dengan cara ini anda mungkin perlu membayar penilai tersebut untuk dapatkan laporan penilaian rumah.
Jika nak cara paling mudah untuk tahu demand kawasan adalah dengan menghubungi ejen hartanah di kawasan rumah anda ingin jual. Sebab kebanyakan transaksi di sana mereka telah biasa dan boleh dapatkan pembeli terbaik untuk rumah anda.
Namun walaubagaimanapun tidak dinafikan bahawa banyak juga rumah yang dijual di bawah harga beli dahulu.
-
Kenalpasti Kos Jual Rumah
Sebelum jual rumah saya nasihatkan anda kenalpasti kos jual rumah anda. Antara kos yang terlibat adalah kos ejen hartanah, kos guaman, kos guaman untuk urusan geran strata atau individu.
Kos ejen hartanah kebiasaannya adalah 3.18% dari harga jual beli. Ia termasuk 3% fi ejen hartanah dan 6% SST dari fi tersebut.
Kos guaman untuk penjual adalah sangat berbeza mengikut kes dan masalah yang terlibat. Kebiasaanya kos ini kurang 1% harga jual beli.
Kos guaman untuk strata atau individu ini hanya dikenakan kepada pemilik yang belum menyelesaikan urusan strata atau geran individu mereka. Sekiranya pemilik geran asal telah bankrupt, bayaran hendaklah dibuat kepada liquidator iaitu pihak yang menguruskan unit-unit yang belum selesai mendapatkan geran individual atau strata disebabkan pemaju asal bankrupt.
-
Cukai
Ketika menjual rumah, terdapat cukai yang dikenakan keatas keuntungan yang diperoleh dari pemilik rumah tersebut. Nama cukai ini adalah cukai keuntungan harta tanah (CKHT). Kadar dan kiraan cukai adalah seperti di website LHDN di bawah ini. Ianya berubah dari masa ke semasa.
Namun, terdapat juga pengecualian cukai yang penjual boleh pohon ketika menjual hartanah mereka.
-
Siapkan Dokumen Hartanah
Sediakan dari awal dokumen yang diperlukan untuk menjual hartanah. Antara dokumen yang ada perlu sediakan adalah seperti berikut.
- Salinan geran (sama ada geran individu, strata mahupun geran induk)
- Pejanjian jual beli/ Deed of assignment
- Loan Agreement/ Perjanjian Pembiayaan dengan Bank.
- Salinan cukai pintu terkini
- Salinan cukai tanah terkini
- Salinan IC kesemua pemilik rumah.
- Power of Attorney *sekiranya ada.
-
Lantik Ejen Hartanah
Seterusnya anda boleh lantik ejen hartanah untuk menguruskan jualan rumah anda. Tugas ejen hartanah adalah ejen yang menerangkan proses jual beli hartanah serta kos yang terlibat mengikut situasi yang anda alami sekarang selain mencari pembeli yang sesuai dengan situasi anda.
Setiap ejen hartanah harus berdaftar dengan Lembaga Penilaian dan Pentaksiran Ejen Hartanah (LPPEH). Terdapat perbezaan di antara ejen hartanah (E) dan perunding hartanah (REN). Cuma saya gunakan terma perunding hartanah kerana lebih mudah untuk orang awam faham.
Secara ringkas, ejen hartanah harus melalui kursus, latihan ujian dan pengalaman praktikal sebelum membuka agensi mereka sendiri.
Anda digalakkan untuk bertanyakan soalan kepada ejen hartanah anda tentang apa-apa yang berkaitan dengan rumah anda.
Selepas sudah lantik ejen hartanah untuk menguruskan jualan rumah anda, anda cuma monitor dan minta update dari masa ke semasa.
Bayaran Ejen Hartanah
Bayaran ejen hartanah adalah 3% dan SST 6%. Kiraan tepat adalah 3.18%.
Proses Jual Beli Rumah
Setelah anda tahu persediaan sebelum menjual rumah anda, sekarang saya nak kongsikan tentang proses jual beli rumah dari awal sehingga selesai.
-
Agreement to Purchase
Selepas anda melantik ejen hartanah untuk menjual rumah, ejen hartanah akan bawa pembeli untuk tengok rumah tersebut. Sekiranya pembeli tu setuju untuk teruskan, pembeli akan sign ‘agreement to purchase’ ATP sebagai tanda setuju untuk teruskan pembelian dengan harga yang ditawarkan.
Kemudian ejen hartanah akan membawa dokumen ATP tersebut untuk berjumpa penjual dengan terma dan syarat yang dikemukakan oleh pembeli.
Sekiranya terma dan syarat telah diterima oleh kedua-dua pembeli dan penjual, barulah penjual menandatangani ATP tersebut.
Tandatangan ATP ini kebiasaannya bersama dengan duit booking dibank in kan ke akaun agensi sebagai tanda setuju pembeli untuk membeli unit ini.
-
Permohonan Pembiayaan
Selepas kedua-dua pihak penjual dan pembeli sign borang ‘Agreement to Purchase’, pembeli akan memohon pembiayaan dari bank atau institusi kewangan untuk mendapatkan pinjaman. Kebiasaannya ia akan mengambil masa kurang 21 hari bekerja untuk pinjaman untuk lulus.
Jika pembiayaan diluluskan, barulah ejen hartanah akan bantu untuk serahkan dokumen kepada peguam untuk menyiapkan dokumen perjanjian jual beli.
-
Perjanjian Jual Beli
Kebiasaannya sebelum menandatangani perjanjian jual beli, peguam akan melakukan beberapa perkara seperti berikut:
- Land search (untuk ketahui masalah, info geran, dan sebarang sekatan terlibat berkaitan rumah tersebut).
- Background checking pemilik dan pembeli. (untuk pastikan kedua-dua pembeli dan penjual tidak berstatus bankrap).
- Menyemak baki pinjaman pemilik. (supaya harga jualan boleh menampung sekurang-kurangnya baki pinjaman bank pemilik.)
- Menyemak checklist perabut atau barang yang pemilik tinggalkan untuk diberikan kepada pembeli.
- Senarai permintaan pembeli dan penjual. (contoh; tukar pintu, cat rumah semula, 100% pembiayaan dan lain-lain).
-
Tandatangan Facilities Agreement
Selepas tandatangan perjanjian jual beli, banker akan melantik peguam untuk membuat ‘facilities agreement’.
Facilities Agreement ini adalah perjanjian antara pembeli dan pihak bank tentang pakej yang ditawarkan oleh pihak bank kepada pembeli.
-
Laporan Penilaian
Dalam masa yang sama penilai akan datang ke rumah untuk menyemak dan membuat laporan penilaian formal untuk diserahkan kepada pihak bank.
-
Permohonan Pindah Milik (Consent Approval)
Seterusnya adalah permohonan pindah milik dari pihak berkuasa. Sesetengah hartanah mempunyai sekatan kepentingan. Penjual perlu mendapatkan kebenaran untuk menjual dari pihak berkuasa ini. Ia selalunya dipohon selepas perjanjian jual beli ditandatangani.
-
1st Release
Proses seterusnya adalah 1st release di mana bank pembiaya pembeli selesaikan baki hutang dengan bank penjual. Ketika peringkat ini, pembeli akan mula membayar bayaran bulanan dan penjual baru berhenti membayar bulanan mereka.
-
Final Disburse
Porses terakhir di mana pertukaran nama dari penjual ke pembeli selesai. Penjual dapat baki hasil jualan dan serahan kunci baru dilakukan kepada pembeli.
Kos Guaman
Peguam dan pembeli dinasihatkan untuk diwakili oleh peguam masing-masing dalam urusan jual beli rumah.
Bagi pihak pembeli, mereka perlu melantik 2 peguam iaitu peguam untuk urusan perjanjian jual beli.
Fi guaman ini sebenarnya ada cara kiraannya. Tapi nak senang pakai je apps. Jadi inilah antara cara jual rumah yang anda patut tahu.
0 comments